开发商向施工方索赔约13亿韩元，但法院认定的金额仅为830万韩元，仅占索赔额的0.6%。甚至连诉讼费用也全部由开发商承担。 这一实质上属于原告败诉的判决，其关键所在仅有一点，即应依据哪份图纸来判定瑕疵。
本文将梳理首尔中央地方法院此次判决的内容与争议焦点，并探讨该判决对施工单位带来的实务意义。
案件经过
据30日法律界消息，首尔中央地方法院民事合议23庭（审判长李正宰庭长）在京畿道广州市某商贸大楼开发商A公司针对联合施工方B公司、C公司提起的返还不当得利诉讼中，实质上判决原告败诉。
案情经过如下。A公司于2021年与B公司等签订了商铺新建工程承包合同，并考虑到原材料和人工成本上涨等因素，于2022年9月签订了变更合同，将工程款增加15亿韩元。 该建筑比原定日期晚了67天，于2023年7月竣工。
结算协议，以及后续
双方在竣工后立即将未支付的工程款确定为约56亿韩元，并签署了结算协议，约定全额支付后，工程款相关的债权债务即全部清偿。A公司根据协议全额支付了工程款。
问题出在后续。A公司完成结算后，向施工单位提出了返还工程款、支付延误罚金以及因未施工和施工错误造成的损害赔偿的索赔。
开发方的主张
A公司的主张分为两部分。其一是工程款问题。总包合同特别条款规定，若建筑面积发生变更，应按变更后的面积乘以每坪单价计算；鉴于设计变更导致建筑面积减少约100坪，工程款也应相应减少。其二是施工质量问题。 其主张称，天花板纹理、外墙饰面材料及电梯等施工情况与最初的设计图纸或合同特别条款不符。
这两项主张均以最初的设计图纸和总承包合同特别条款为依据。实际上，法院的鉴定人亦认可了A公司的主张，将未施工的天花板纹理认定为瑕疵并据此核算维修费用，因此初步鉴定结果对施工方不利。
施工方的抗辩
施工方援引的是最高法院的判例。该法理指出，新建建筑是否存在瑕疵，应依据经当事人协商一致后设计变更并最终确定的、作为使用许可依据的竣工图纸来判断。
这里的关键不在于法理本身，而在于证明该法理适用性的过程。施工方通过事实调查等方式，证明了为纠正最初设计文件中的错误，经与业主协商后进行了设计变更，并获得了主管机关的设计变更许可及使用许可。 此外，他们甚至获得了评估师的回复，其内容表明若以使用许可设计文件为基准，A公司提出异议的项目均属于正常施工范畴。正是这些材料扭转了最初对他们不利的评估结果。
瑕疵判定标准
合议庭采纳了承建方的主张。其观点认为，除非存在承建方未经业主或工程监理同意擅自变更设计图纸等特殊情况，否则瑕疵的认定应“以最终确定的图纸为标准”。
合议庭的裁决认为，本案中，最终图纸是经过业主与施工方之间的会议协商并获得设计变更批准后确定的，且是以该图纸为依据完成了使用许可的。 据此，天花板饰面、外墙饰面材料、电梯等A公司提出异议的大部分项目，均被认定为依据竣工图纸进行的正常施工。
工程款与延误罚金
关于要求退还超额支付的工程款的主张也未被采纳。 理由是，既然已根据作为处分文书的“工程款增加变更合同”的条款确定了总工程款，便不能以建筑面积减少为由再次扣减。此外，竣工后已全额支付工程款并签署了单独的结算协议，这一事实也成为判决依据。
关于延误罚金的索赔同样被驳回。理由是A公司明知竣工延迟的事实，且根据总承包合同本可将延误罚金与工程款相抵销，但并未行使该权利，而是确定了未支付的工程款并全额支付；此外，根据结算协议，双方已约定不产生延误罚金。
不过，法院认为，因公共区域内部装修工程变更施工产生的差额以及施工过程中产生的电费等共计830万韩元，应由施工方承担。
判决带来的实务启示
在这项判决中，施工方应重点关注的并非胜诉本身，而是即便在竣工和结算均已完成之后，仍可能基于最初的设计图纸和合同特别条款提出索赔这一事实。
代表施工方的世宗律师事务所律师赵永宇强调，施工方平时就需要彻底准备好“能够证明设计变更程序合法性及合同文件正当解释的资料”。
这里，“平时”一词是关键。在本案中，拯救施工方的并非争议发生后才制作的资料，而是施工过程中早已存在的协商记录和审批历史。 正因为“曾与业主举行过会议”、“会议上就设计变更达成一致”、“此后获得了主管机关的许可和使用批准”这些事实按时间顺序完整保留下来，才得以通过事实查证予以还原。 倘若设计变更仅通过口头协商和现场惯例进行，即便援引相同的法理，结果也可能截然不同。
Digital Presso在此特别关注的一点是：在建筑纠纷中，胜负往往并非取决于施工质量，而是取决于协议记录，此类情况并不罕见。 本案中争议的天花板纹理和外墙饰面材料，实际上并未施工错误。这些是经过协商后变更的，只是需要证明该协商是通过何种程序进行的而已。
Digitalpresso的B2B综合建筑平台RenameDP，专注于将这一协商过程记录在施工现场的日常工作中。 在各施工现场的聊天群中附上图纸和备注进行讨论时，这些对话会随时间点被累积保存，并且由于AI会按日进行总结，因此无需另行撰写会议纪要，也能清晰记录“何时就何事进行了协商”。 若配合使用电子审批和文档管理功能，设计变更等决策将连同审批记录一并存档。几年后进行事实核查时，最终参考的正是这些记录。
如果您正在评估竣工后的纠纷风险，请先检查一下当前现场的协商和变更是以何种形式留存下来的。
本次判决再次确认了经设计变更后的竣工图纸的法律地位。同时，判决也表明，该法律地位仅在程序合法性得到证实时才会被认可。若未经业主或监理方同意而擅自变更，则判决结果将有所不同。
归根结底，承包商面临的课题并非不更改图纸，而是要将更改的过程留存下来。施工现场的设计变更始终存在，未来也必将持续发生。我们期待未来能有更多施工现场，即使在数年之后，仍能证明这些变更系经协商达成。
《大韩经济》，“[独家] 若按竣工图纸施工……法院‘即使与最初设计不同也不构成瑕疵’”， 2026 — https://www.dnews.co.kr/uhtml/view.jsp?idxno=202608300726263910814
首尔中央地方法院民事合议23庭判决（文中引用）
世宗律师事务所 赵永宇律师评论（引自报道）
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